専任媒介とは？不動産売却における契約の種類を理解する

専任媒介とは

専任媒介契約とは、不動産を売却する際に、売主が1社の不動産会社にのみ売却活動を依頼する契約形態の一つです。この契約を結ぶと、売主は他の不動産会社に重ねて売却を依頼することはできません。

専任媒介契約には、さらに「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の2種類があります。

• 専任媒介契約：売主は、依頼した不動産会社が見つけてきた買主だけでなく、自分で見つけてきた買主（自己発見取引）とも直接契約を締結できます。
• 専属専任媒介契約：売主は、依頼した不動産会社が見つけてきた買主とのみ契約を締結でき、自分で見つけてきた買主との直接取引はできません。

どちらの契約形態でも、不動産会社は宅地建物取引業法に基づき、以下の活動を行う義務があります。

• 指定流通機構（レインズ）への登録：専任媒介契約では7日以内、専属専任媒介契約では5日以内に、物件情報を指定流通機構（レインズ）に登録し、他の不動産会社にも情報が行き渡るようにします。
• 業務状況の報告：専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、売主に対し、売却活動の状況を報告する義務があります。

契約期間は、一般的に3ヶ月以内と定められています。

知っておくべき理由

専任媒介契約を知らないと、不動産売却で思わぬ不利益を被る可能性があります。例えば、以下のようなケースが考えられます。

ある方が自宅を売却しようと考え、知人の紹介で不動産会社Aに売却を依頼しました。契約書の内容をよく確認せず、言われるがままに「専任媒介契約」を結んでしまいました。その後、別の不動産会社Bがより良い条件で買主を見つけてきたのですが、すでにA社と専任媒介契約を結んでいたため、B社に依頼することができませんでした。結果として、A社が見つけてきた買主と契約することになり、本来得られたはずの売却益を逃してしまったというケースです。

また、専属専任媒介契約の場合、自分で買主を見つけてきても、その買主と直接契約を結ぶことができません。もし、ご自身の知人が購入を希望している場合でも、必ず契約した不動産会社を通して取引を進める必要があり、仲介手数料も発生します。この点を理解していないと、「自分で買主を見つけたのに、なぜ仲介手数料を払わなければならないのか」とトラブルになることもあります。

このように、契約の種類を理解せずに売却活動を進めると、売却の機会損失や不要な仲介手数料の支払い、さらには不動産会社との信頼関係の悪化につながるリスクがあります。

具体的な場面と事例

事例1：売却活動の透明性を重視したい場合

Aさんは、実家を売却することになりました。遠方に住んでいるため、売却活動の状況をこまめに把握したいと考えていました。複数の不動産会社から提案を受けましたが、最終的に専任媒介契約を選択しました。その理由は、専任媒介契約では2週間に1回以上、不動産会社から売却活動の報告を受ける義務があるため、定期的に進捗状況を確認できると考えたからです。実際に、担当者から定期的に内覧の状況や問い合わせ件数などの報告を受け、安心して売却活動を進めることができました。

事例2：早く売却したいが、自分で買主を探す可能性も残したい場合

Bさんは、転勤が決まり、持ち家をできるだけ早く売却したいと考えていました。しかし、友人や知人の中に購入を検討している人がいる可能性もゼロではなかったため、専任媒介契約を選択しました。この契約であれば、不動産会社に売却活動を任せつつも、自分で買主を見つけた場合には直接取引ができるため、仲介手数料を節約できる可能性も残せると判断したからです。結果的に、不動産会社が見つけてきた買主と契約しましたが、もしもの時の選択肢を残せたことで、精神的な負担が軽減されたと言います。

事例3：不動産会社に売却を完全に任せたい場合

Cさんは、不動産売却に関する知識がほとんどなく、全てを不動産会社に任せたいと考えていました。そこで、専属専任媒介契約を結びました。この契約では、自分で買主を見つけてきても不動産会社を通さなければならないため、売却活動に関する窓口が一本化され、Cさんは不動産会社からの報告を待つだけで済みました。売却活動の全てを任せられる安心感があったと話しています。

覚えておくポイント

本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の事案に対する法的アドバイスではありません。個別のトラブルについては、必ず弁護士等の専門家にご相談ください。