専属専任媒介とは？不動産売却における契約の種類

専属専任媒介とは？不動産売却における契約の種類

専属専任媒介とは

専属専任媒介契約とは、不動産を売却する際に、売主様が不動産会社と結ぶ契約形態の一つです。この契約を結ぶと、売主様は1社の不動産会社にのみ、その不動産の売却を依頼することになります。

この契約の大きな特徴は、以下の2点です。

• 自己発見取引の禁止: 売主様が自分で買主を見つけてきても、その買主との間で直接契約を締結することはできません。必ず媒介契約を結んでいる不動産会社を通して取引を進める必要があります。
• レインズへの登録義務: 契約を結んだ不動産会社は、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営するコンピューターネットワークシステム「レインズ」に、契約締結から5日以内に物件情報を登録する義務があります。これにより、他の不動産会社もその物件情報を閲覧できるようになり、広く買主を探すことが可能になります。
• 業務処理状況の報告義務: 不動産会社は、売主様に対し、1週間に1回以上、売却活動の状況を報告する義務があります。

契約期間は3ヶ月以内と定められており、売主様と不動産会社の双方にとって、売却活動に集中しやすい環境が作られるといえるでしょう。

知っておくべき理由

「専属専任媒介」という言葉を知らないと、不動産売却の際に思わぬ不利益を被る可能性があります。例えば、以下のような状況が考えられます。

ある方が自宅を売却しようと、複数の不動産会社に相談したとします。そのうちの一社が「当社に任せていただければ、必ず良い条件で売却できます」と熱心に勧誘し、その場で「専属専任媒介契約」を締結してしまいました。

しかし、その後、知人から「私の知り合いがあなたの家を探している」という話があり、その知り合いが提示した購入希望価格は、不動産会社が提案していた価格よりも高額でした。売主様は「これなら仲介手数料を払わずに直接売却できる」と考え、その知人と直接交渉を進めようとしました。

ところが、契約書をよく確認すると「自己発見取引の禁止」という条項があり、直接取引ができないことが判明。結局、知人との取引を断念するか、不動産会社に仲介手数料を支払って取引を進めるかの選択を迫られることになります。もし、契約内容を理解していれば、最初から「一般媒介契約」など、自己発見取引が可能な契約形態を選ぶこともできたかもしれません。

また、不動産会社がレインズへの登録を怠ったり、報告義務を果たさなかったりした場合、売主様は自分の物件がどのように売却活動されているのか分からず、不安な日々を過ごすことになります。契約内容を知っていれば、不動産会社に適切な対応を求めることができるでしょう。

具体的な場面と事例

事例1：自己発見取引によるトラブル

Aさんは、所有するマンションを売却するため、とある不動産会社と専属専任媒介契約を締結しました。数週間後、Aさんの友人が「ちょうどマンションを探している」と話を持ちかけ、Aさんのマンションに興味を示しました。友人は提示された価格にも納得し、直接購入したいと申し出ました。

Aさんは仲介手数料を節約できると考え、友人と直接売買契約を結ぼうとしましたが、不動産会社から「専属専任媒介契約では自己発見取引はできません。もし直接取引を進める場合、契約違反となり、当社への違約金が発生する可能性があります」と指摘されました。Aさんは契約内容を十分に理解していなかったため、友人との直接取引を諦めざるを得ず、結局不動産会社を通して友人に売却し、仲介手数料を支払うことになりました。

事例2：売却活動の進捗が不透明なケース

Bさんは、実家を売却するために不動産会社と専属専任媒介契約を結びました。契約後、不動産会社からは「購入希望者が見つかり次第、ご連絡します」と言われたものの、1ヶ月経っても連絡がありません。Bさんは不安になり、不動産会社に問い合わせたところ、「現在、積極的に購入希望者を探しているところです」という漠然とした返答しかもらえませんでした。

Bさんは、専属専任媒介契約には1週間に1回以上の業務処理状況の報告義務があることを知らなかったため、不動産会社に具体的な活動内容や進捗状況を詳しく尋ねることができませんでした。もしこの義務を知っていれば、「どのような広告活動をしているのか」「何件の問い合わせがあったのか」など、具体的な報告を求めることができ、安心して売却活動を見守ることができたでしょう。

覚えておくポイント

本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の事案に対する法的アドバイスではありません。個別のトラブルについては、必ず弁護士等の専門家にご相談ください。