賃料増減額請求とは？ 適正な賃料を求める権利

賃料増減額請求とは？ 適正な賃料を求める権利

賃料増減額請求とは

賃料増減額請求とは、土地や建物の賃料が、経済状況の変化や周辺の賃料相場などによって不相当になった場合、貸主（大家さん）または借主（店子さん）が、その賃料の増額または減額を請求できる権利のことです。これは、民法や借地借家法によって認められている重要な権利で、契約で定められた賃料であっても、社会経済情勢の変化に対応できるよう調整する目的があります。

具体的には、以下のような状況で請求が行われます。

• 賃料増額請求：貸主が、固定資産税などの税金や物価が上昇した、または周辺の同種物件の賃料と比較して現在の賃料が低すぎる、といった理由で賃料を上げることを求める場合です。
• 賃料減額請求：借主が、経済状況の悪化や周辺の賃料相場の下落、物件の価値が下がった、といった理由で賃料を下げることを求める場合です。

この請求は、まず当事者間の話し合い（協議）から始まります。話し合いで合意に至らない場合は、調停や訴訟といった法的な手続きに進むことになります。

**民法第604条** 賃貸借契約において、賃料が不相当となったときは、当事者は、将来に向かってその増減を請求することができる。

知っておくべき理由

賃料増減額請求の制度を知らないと、思わぬ不利益を被る可能性があります。例えば、以下のようなケースが考えられます。

ある飲食店を経営するAさんは、景気の悪化で売上が低迷し、家賃の支払いが厳しくなっていました。しかし、契約書に書かれた家賃は絶対だと思い込み、「家賃を下げてほしい」と大家さんに切り出すことすらできませんでした。結果として、無理な経営を続け、最終的にはお店をたたむことになってしまいました。もしAさんが賃料減額請求の制度を知っていれば、早い段階で大家さんと交渉し、家賃の見直しを求めることができたかもしれません。

また、貸主のBさんのケースでは、所有するアパートの賃料を長年据え置いていました。しかし、固定資産税や修繕費が年々上昇し、収益が圧迫されていました。周辺の新しいアパートの賃料は、Bさんのアパートよりもかなり高くなっているにもかかわらず、Bさんは「一度決めた家賃は変えられない」と思い込んでいました。結果、収益が悪化し、アパートの維持管理にも支障が出始めました。Bさんが賃料増額請求の制度を知っていれば、適正な賃料に引き上げ、安定した賃貸経営を続けることができたでしょう。

このように、賃料増減額請求は、貸主・借主のどちらにとっても、経済状況の変化に柔軟に対応し、不当な負担を避けるための重要な手段となります。この制度を知らないことで、本来であれば避けられたはずの経済的な苦境に陥る可能性があるのです。

具体的な場面と事例

賃料増減額請求が問題となる具体的な場面をいくつかご紹介します。

• 事例1：物価上昇と賃料
  貸主Cさんは、所有するマンションの賃料を10年間据え置いていました。しかし、この10年間で消費税は上がり、建物の修繕費用や固定資産税も上昇しました。周辺の類似物件の賃料も、この間に1割ほど値上がりしています。Cさんは、現在の賃料では収益性が悪化していると感じ、借主に対し賃料の増額を請求しました。借主は当初難色を示しましたが、Cさんが周辺相場や税金の上昇を具体的に示して交渉した結果、話し合いで増額に合意しました。

• 事例2：経済不況と賃料
  借主Dさんは、コロナ禍の影響で経営する店舗の売上が大幅に減少しました。家賃の支払いが大きな負担となり、このままでは事業継続が困難な状況です。Dさんは、大家さんに対し、一時的な賃料の減額を申し入れました。大家さんはDさんの苦境に理解を示し、半年間限定で賃料を2割減額することで合意しました。

• 事例3：周辺環境の変化
  借主Eさんが借りているオフィスビルの近くに、大規模な再開発が行われ、新しいオフィスビルが次々と建設されました。新しいビルは設備も充実しており、Eさんの借りているビルの賃料よりも安い価格で募集されている物件も増えてきました。Eさんは、現在の賃料が周辺相場と比較して高すぎると感じ、大家さんに対し賃料の減額を請求しました。大家さんは当初応じませんでしたが、Eさんが複数の不動産会社の査定結果を提示して交渉した結果、最終的に賃料を減額することで合意しました。

これらの事例のように、賃料増減額請求は、経済状況や社会情勢、周辺環境の変化に応じて、貸主と借主の双方が適正な賃料を維持するために活用されるものです。

覚えておくポイント

本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の事案に対する法的アドバイスではありません。個別のトラブルについては、必ず弁護士等の専門家にご相談ください。